2月11日，在市委、市政府召开的“推动我市房地产市场高质量发展座谈会”上，市委李卫东书记提出：“以最方便、最快捷的方式推动二手房交易，以此带动我市房地产市场高质量发展。”3月6日，我中心成功试运行了新乡市首笔“带押过户”业务，将李卫东书记的讲话精神在不动产登记领域落地见效。“带押过户”新乡模式，将彻底打通抵押房屋在存量房市场的流通渠道，有效降低交易成本和风险，大幅缩短抵押房屋交易时间，激发存量房市场活力，促进我市房地产市场平稳健康发展。
“带押过户”新乡模式落地历程
自2021年4月自然资源部指出不动产登记部门要保障抵押不动产依法转让后，我中心立刻开展新乡市“带押过户”项目推进工作，在学习借鉴先进城市经验的基础上，积极探索符合我市实际的“带押过户”模式。2022年出台的《新乡市存量房带押过户实施方案》，明确在我市存量房资金监管系统基础上构建“带押过户”系统，不断优化“不动产+金融”领域深度合作，从统筹谋划、系统建设、流程优化、技术保障等方面精准发力，加强“登银”系统贯通、数据共享和业务协同，打造低风险、零费用、少跑腿、全覆盖的新乡模式。
在市委市政府“推动我市房地产市场高质量发展座谈会”后，我中心将“带押过户”快速落地实施作为首要任务，主要负责人亲自压担子、抓进度、保质量，强化统筹调度，细化推进措施，狠抓工作落实，让政策红利更快更好惠及市民大众。目前，我中心正在对试运行中发现的问题进行整改，进一步优化业务流程，完善操作规范，重点加强与各金融机构的信息互联、数据共享、业务联办，确保5月初“带押过户”在我市全面开展。
“带押过户”政策概念和法律演变
传统模式下，抵押中的房屋交易前需要先解除抵押才能办理后续的过户，而在“带押过户”新乡模式中，抵押中的房屋不用解除抵押，先将房屋所有权转移到买方，然后抵押人变更为买方，再设立新抵押，最后注销原抵押。
长久以来，抵押中房屋交易的限制是较为严格的。原《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在房屋登记领域，可解读为抵押中房屋不经过贷款银行的同意，房主不能交易该房屋，也无法办理过户手续。
2021年实施的《民法典》，对抵押物转让问题作出了新的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”由此，抵押中的房屋交易从原来必须经抵押权人同意才能办理，变成了通知抵押权人即可办理。针对这一前后的变化，同年4月6日自然资源部发布了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），再次明确不动产登记部门要保障抵押不动产依法转让，为不动产登记领域落实《民法典》关于抵押物转让的规定提供了政策支持。
降低交易成本和风险，资金监管保障双方合法权益
传统模式下，抵押中的房屋过户，卖方需要先筹款（过桥资金）用于清偿银行的本息，增加了资金成本，尤其是在买方贷款迟迟未批的情况下，卖方收不到房款，长期使用过桥资金，成本也会大幅增加。甚至会出现买方申请贷款过程中因征信等问题导致不能批贷的情况，卖方已无法再次按揭贷款，过桥资金又无法偿还，承担着巨大的交易风险。并且，筹款、解押、申请贷款、批贷、过户、放款等流程，环节多、手续繁、耗时长，过程不由买卖双方控制，增加了交易的时间成本。
“带押过户”核心就是抵押中转让，用买方的购房款偿还卖方的银行贷款，卖方不必再筹措过桥资金，同时缩短业务流程，减少办事环节，降低资金和时间成本。在新乡模式中，带押转让与存量房交易资金监管深度融合，银行首先审查买卖双方资料，确保房款足够支付原贷款本金和买方的贷款资格。同时在整个业务办理过程中，首付款和新批贷款始终保存在监管账户，如果交易过程出现问题，房款原路返还，以最大程度保障买卖双方的合法权益，有效化解交易风险，保障买卖双方合法权益。
激发存量房市场活力，促进房地产市场稳定发展
有利于减轻居民垫资提前还贷压力，提高贷款使用效率，缩短交易周期，可有效盘活存量房市场，促进存量房市场恢复交易热度，提振市场信心，激发房地产市场活力，增加市场联动性，形成新建商品房市场和存量房市场的相互促进局面，进而带动一手房市场改善需求的释放，促进我市房地产市场平稳健康发展。
紧密结合“登银”合作项目，全面提升惠民利企服务效能
将“带押模式”业务与“登银”合作项目紧密结合，运用“互联网+不动产登记”技术，将“带押过户”业务延伸至“不动产登记+银行”登银合作便民服务点办理，持续扩大业务受理范围，打造不动产登记和金融一站式服务平台，构建便捷高效、便民利企的不动产登记工作体系，提升便民利企服务水平，解决服务群众的“最后一公里”。
编辑者：综合科
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