“房子不归我，但我却能住！”这听起来似乎矛盾，但自《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）实施后，居住权这一新概念正式进入我们的生活。它解决了“房子归谁”与“谁有权住”可以分离的问题。 无论是老年人希望确保晚年居住稳定，还是离婚协议中保障一方有房可住，居住权都提供了新的法律途径。
1.什么是居住权？
简单来说，居住权就是合法居住他人房屋的权利。根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 居住权与房屋所有权不同：你可以不拥有房子，却能够合法居住。它不同于普通的租赁关系，而是一种法定的物权，一经登记就受到法律保护。 居住权通常是为了满足特定人员的生活居住需要，比如在离婚协议中为一方设立居住权，或者老人为照顾自己的亲属设立居住权。 居住权有三个显著特点：严格遵循居住属性、通常无偿设立、流转受到严格限制。这意味着它专属于特定人，不能随意转让、继承或出租。
2.居住权的应用场景
居住权在现实生活中有着广泛的应用场景。在婚姻家庭领域，离婚协议中可以约定房屋归一方所有，但同时为另一方设立居住权，保障其有房可住。 在养老领域，老人可以通过设立居住权的方式，将房屋所有权转让给子女或其他人，同时为自己保留居住权，安度晚年。 在财产继承领域，房屋所有权人可以通过遗嘱方式，在将房屋所有权由某人继承的同时，为其他人设立居住权。 例如，李先生再婚后，想将房屋所有权留给前妻所生的子女，又希望确保再婚配偶在有生之年有房可住。他可以通过遗嘱为再婚配偶设立居住权，平衡双方权益。
3.如何办理居住权登记？
办理居住权登记主要有三种情形：近亲属间通过协议方式无偿设立居住权、遗嘱设立居住权、依据人民法院或仲裁机构生效法律文书设立居住权。 办理居住权登记需要准备以下材料：不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权证书，以及设立居住权的材料（如居住权合同、遗嘱或生效法律文书）。 办理流程一般为：申请→受理→审核→登簿→发证。
4.居住权的限制与注意事项
居住权不可转让或继承。居住权人死亡后，居住权自动消灭，不能由继承人继承。 设立居住权的住宅不得出租，除非当事人另有约定。这是因为居住权是为了满足生活居住需要，而非营利目的。 如果房屋被抵押，设立居住权需要提交抵押权人同意的书面材料。这是为了保护抵押权人的利益。 居住权期限可以由双方自行约定。如果约定为终身，居住权人死亡后，居住权自动消灭。 当房屋被征收或灭失时，居住权也随之消灭。拆迁补偿归产权人所有，居住权人无权要求分配。
5.常见问题解答
问：非住宅可以设立居住权吗？
答：不可以。居住权只能在住宅类房屋上设立，商铺、办公楼等非住宅不能设立居住权。
问：经济适用房可以设立居住权吗？
答：一般情况下，保障性住房不宜设立居住权。
问：居住权会消失吗？
答：会。居住权在以下情况下消灭：期限届满、居住权人死亡、居住权被放弃、房屋被征收或灭失等。
问：居住权纠纷如何解决？
答：双方应首先友好协商。协商不成的，可以通过提起民事诉讼的方式解决。
随着居住权登记的推行，越来越多的人开始关注这一新的权利形式。目前，新乡居住权登记系统目前正在测试。未来，居住权或将在家庭财产规划、养老保障等方面发挥更大作用。它为我们提供了一种更为灵活的不动产利用方式，让“安居”这一基本需求得到更切实地保障。
作者：姜东健
编辑者：综合科
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